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軽井沢でセカンドハウスをお考えになり始めると、いろいろとわからないことや疑問に思われることが出てくると思います。町の成り立ちや歴史、風土・気候のことはもちろん、資金計画やローンのこと、建築知識 etc …。

今さら人に聞けないあれこれ、軽井沢のことなら何でも解説いたします。ディレクトリー代わりにお使いください。

軽井沢町の自然保護対策要綱

軽井沢町のすべての建築物は、昭和47年に施行された『軽井沢町の自然保護対策要綱』に準拠して建てられています。軽井沢が世界でも有数の健康で文化的なリゾート都市であり続け、多くの人を魅了する環境を維持しているのは、こうした独自の厳しいレギュレーションが存在しているからに他なりません。

軽井沢での不動産の売買や建築の際、必ず準拠することが明記されるこの要綱ですが、具体的には敷地の最低面積、建物の建蔽率・容積率、高さ制限や自然環境保護の在り方などが詳細に定められています。

別荘を新築されるクライアント様に直接かかわりのある【第一種低層住居専用地域】を例にとりますと、おおよそ以下のような規定となっています。いずれも軽井沢の歴史の中から生まれた、別荘地らしい環境を保つためのガイドラインです。

・敷地面積は1区画当たり最低1,000m2（300坪）以上
・建蔽率・容積率はいずれも20%
・建物は2階建てまで、高さは10m以下
・構造物（石積みや物置も含む）の後退距離は道路から５m、隣地境界から3m
・屋根勾配は2/10以上、かつ軒の出が50cm以上
・屋根や外壁の色は彩度4以下、明度7以下（自然色との調和を重視）
・門扉や擁壁等の遮蔽物の造作は避け、境界には植栽を用いる
・敷地内の樹木は基本的に残存させ、やむを得ず伐採する際は代替の植栽を施す

軽井沢町の住宅リフォーム補助金

セカンドハウスをお考えの際、立地条件やすぐに使える利便性から中古別荘に手を入れることを視野に入れる場合もあるかと思います。

軽井沢町では緊急経済対策の一環として、平成23年7月1日より住宅リフォーム補助金の申請を受け付けています。平成28年2月末日までにリフォームが完了するものが対象となりますが、町の着工通知を受け取る前に着工した場合は、補助金の対象になりませんので、ご注意ください。

●対象者（以下の要件を全て満たすこと。）
対象となる住宅の所有者又は同居する親もしくは子供であること。
軽井沢町に住所を有する者であること。
補助金対象者の属する世帯全員が申請日現在、町税等を滞納していないこと。
●対象となる住宅（以下の条件を全て満たすこと。）
町内にある個人所有で、自己の居住のための住宅であること。
建築基準法、軽井沢町の自然保護対策要綱その他法令等に違反しないこと。
店舗併用住宅の場合は居住部分のみを対象とする。
●対象となる施工業者
町内に事務所もしくは事業所を有する事業者または町内に住所を有する個人事業者。
●対象となる工事（以下の要件を全て満たすこと。）
リフォームに係る費用（消費税及び地方消費税の額を含み、設計費及び申請手数料は含まない）が20万円以上であること。
他の補助制度等による補助金等の交付を受けていないこと（住宅エコポイント及びリフォームに係る融資の利子補給金のみ併用可能）
「リフォーム等内容一覧」及び「バルコニー等の取扱」に該当する工事であること。
●補助金額
リフォームに係る工事費の2分の1以内（1,000円未満の端数が生じた場合には端数を切り捨てた額）とし、補助金の額が50万円を超える場合には50万円を限度とする。
※補助金の交付申請は、当該住宅につき1回限り。

別荘建築の資金計画

軽井沢での別荘建築をお考えになるには、まず資金計画のグランドデザインが必要です。その際、居宅と別荘建築では建築本体以外の諸経費の見積りが大きく異なります。

別荘建築の場合、建築時に必要な水道権利金、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、不動産取得税、引っ越し費用などは居宅の場合と同じようにかかります。さらに購入後の費用として、毎月基本料金のかかる光熱費、寒冷地ならではの暖房費や凍結防止対策、除雪費を含めた管理費、修繕やリフォームなどの維持費や、固定資産税もかかってきます。そのため別荘建築の場合は、諸経費を多めに見積もり、頭金を建築本体の2～3割程度と多めに設定しておくと良いでしょう。

リゾート計画に使える予算の目安については、リンク先が参考になります。生涯収入から生涯支出を引いた余剰資金が、無理なくセカンドハウスにかけられる金額となります。

別荘などのリゾート物件の場合、現況では50～60代の購入者層が半数以上を占めており、全体の約8割の方が全額自己資金で購入されているという統計があります。ですが最近では30～40代で別荘をお持ちになる方も増えており、キャッシュフローの観点からあえてローンを利用されるケースもあります。

それでは別荘用不動産購入および建築工事費用に住宅ローンは使えるのでしょうか。ご存知ない方も多いのですが、住宅ローンは居住用不動産のためのものであり、住宅取得控除という優遇税制の適用もあって、その対象が限られています。軽井沢町に住民票を移し、定住される場合は住宅ローンが利用できますが、別荘（セカンドハウス）には使えないのです。

それでは別荘建築に使えるローンにはどんなものがあるのかを、次回はご紹介いたします。

セカンドハウスローン

軽井沢でのリゾート計画のファイナンスですが、自己資金だけでは建築できない、または全額を投入したくない場合などは、ローンを組むことになります。しかし前回ご説明したように、別荘用途の場合は一般の住宅ローンではなく、専用のセカンドハウスローンを利用することになり、審査基準や金利などが異なります。

【セカンドハウスローンの種類】

大別すると公的融資のフラット35（住宅金融支援機構）と、民間融資の銀行ローン（各銀行や信用金庫など）の2つがあります。結論から申し上げますと、フラット35がおすすめです。居住用住宅でもセカンドハウスでも審査基準や金利が同条件であり、かつ最長35年間固定金利で100％融資が可能、繰り上げ返済手数料が無料というメリットがあるからです。登記後にローンが実施されるため、登記までの期間は窓口銀行からつなぎ融資を受ける必要がありますが、これは民間ローンでも同じこと。大きなデメリットにはなりません。

民間ローンの場合、セカンドハウス向けは金利や必要年収（一般に居住用が300万円、別荘用だと500万円と言われています）が高めに設定されていることが多く、みなさんが給与振り込みなどで取引されている都市銀行などは、リゾート地である軽井沢の不動産の担保査定が厳しいこともあり、一般的に使いづらくなっています。

クリエイト軽井沢建設では地元の八十二銀行など、軽井沢での融資実績の高い金融機関とのお取引が多く、各支店をいつでもご紹介させて頂いております。

【リゾートに使えるユニークなローン例】

●セカンド住宅ローン（三菱東京UFJ銀行）
●ドリームライフアセット（スルガ銀行）
●「充実人生」新型リバースモーゲージ（東京スター銀行）

この中で面白いのは、東京スター銀行の「充実人生」でしょう。リバースモーゲージとは、欧米で発達している自宅を担保にした年金制度の一種です。「充実人生」では55～80歳の方が自宅を担保に借り入れ（最高１億円）をし、別荘建築など好きなことに使用することができます。融資後もそのまま自宅に住むことができ、毎月の支払いは利息分のみ。元金の返済は契約者の死亡後６ヶ月で相続人が一括でするか、東京スター銀行で担保物件を処分するかになります。

持家状況やライフスタイルによっては、フラット35以上のメリットを享受できるケースもありますので、別荘建築の際にはファイナンスも含めてお気軽にご相談ください。

住宅ローン金利～変動金利と固定金利～

軽井沢での別荘建築のファイナンスにおいて、住宅（セカンドハウス）ローン利用の選択肢をご紹介しています。手持ち資金が不足している場合はもちろん、十分な場合でもローンを使うことで、大きく貯蓄が減ることへの心理的負担が軽減されるメリットがあります。返済を収入でまかなえるなら、手元に現金を残すことができるわけです。

国土交通省の「2012年度住宅市場動向調査」によると、民間金融機関借入金の金利タイプは変動金利型が4割を超え、三大都市圏に限ると7割近い方が選択されています。もちろんこれがリゾート物件での傾向をダイレクトに映しているとは限りませんが、0％台の低金利を提供する変動金利型を選ぶ方が多いことは事実だと思われます。ですが今後の景気動向が上向けば、金利が上がることは覚えておいて頂きたいと思います。

金利が上昇を始めてから、固定金利型に切り替えることをお考えの方もあるかもしれませんが、変動金利の上昇に先立って、長期固定金利はすでに上がっているのが経済のセオリーです。現在のように長期金利が低い時には、固定期間の長いものが安心です。そういった意味からも、前回おすすめさせて頂いたフラット35は理にかなっています。最長35年間固定金利型で、2013年11月現在の金利水準は2％程度、借入期間を20年以下に抑えれば1％台となっています。

もう一つのポイントは、返済期間の設定です。利息軽減はもちろん、老後にツケを回さないためにも可能な範囲で短くします。35歳で3,000万円を金利2.5％で借りた場合、35年返済だと毎月の返済額は約107,000円ですが、ここに毎月1万円を上乗せできれば30年に短縮可能です。これだけで完済までの利息負担が約230万円、60歳時の残高は約470万円、それぞれ軽減できる計算になります。ローン返済シミュレーションはリンク先で可能ですので、無理がないように検討されると良いでしょう。

坪単価のワナ

坪単価は、建築コストの目安としてよく用いられる考え方です。床面積1坪（約3.3㎡）当たりの建築費のことで、工事費を床面積の坪数で割った値です。坪80万円とか、坪120万円などと表現します。建てたいと思っている床面積が想定できているとき、坪単価がわかれば総額でいくらになるかを概算することができますし、逆に用意できる金額がわかっていれば、おおよそ何坪くらいの家が建てられるかを知ることができます。

このように「坪単価」は、仕様や性能の違いを価格で知ることのできる便利な考え方ですが、同じ仕様でも除外する工事の種類や建物の大小・形状によって、上下するという不確定な側面もあります。

例えば、造作家具の数や照明器具、エアコンや床暖房の有無など、どの程度まで見込むかで、総額が大きく変わってきます。少しでも坪単価を小さくし、安さをセールスポイントにしたいビルダーによっては、システムキッチンまで本体工事費から外してしまうケースもありますので、範囲の確認が必要です。

【延べ床面積と施工床面積】

実は坪単価を計算する際に用いられる床面積の算出方法にも定義はありません。建築確認申請や建物登記で使用する「延べ床面積」は、実際に工事する「施工床面積」とは異なるからです。玄関ポーチやインナーガレージ、ベランダやデッキなどは、屋根・床・壁があったとしても、法的には床面積にカウントしませんが、工事ではほかの部分と変わらない手間と材料がかかります。吹抜けも床がないだけで同様のことがいえるわけで、これらの部分を全部床面積に足して総額を割れば、当然坪単価は小さくなります。

逆に考えると、坪単価が多少高いと思った建物でも、こういったプラスαの部分がふんだんに設けられていて、その部分を床面積に含めていなければ、結果的に決して高くないともいえるのです。具体的には、以下のような違いが生じます。

●延べ床面積による坪単価
総工費
3,000万円
延べ床面積
30坪
坪単価
3,000万円÷30坪=100万円
●施工床面積による坪単価
総工費
3,000万円
施工床面積
50坪（延べ床面積30坪+ポーチ、ガレージ、デッキ、吹抜けが20坪）
坪単価
3,000万円÷50坪=60万円

坪単価だけではなく、その算出方法も見極めた比較が必要です。

【坪単価を左右するものとは】

本体工事費の項目や仕様が同じでも、坪単価に違いが出ることがあります。まずは床面積の大小による違いです。家は、大きくても小さくても使う材料の種類はあまり変わりません。そして、費用のかかる部分である浴室やキッチンなどの数やグレードも、家の大小に左右されるものではありません。つまり坪単価は、面積による比例配分とはいかず、小さい家ほど高くなるものなのです。

次に、同じ床面積の家でも、階の面積配分の違いで坪単価が違ってきます。1階面積が大きく2階が小さな建物では、総2階（1・2階が同面積）の建物に比べ、屋根や基礎の面積が大きくなります。また、建物のカタチの違いも坪単価に影響を与える要素です。凹凸の多い個性的なカタチの建物は整形のものに比べ、外壁や屋根面積が増え、収まりも手間がかかるため坪単価も増大します。

以上のように坪単価は、おおよその予算立てには有効な指標ですが、必要な費用を積み重ねた積算方法ではありません。事前に十分な検討を重ね、ご自分たちの別荘に必要な優先順位づけをすることで、基準があいまいな坪単価には惑わされないようにしましょう。

つなぎ融資のしくみ

住宅（セカンドハウス）ローンを検討する際、よく見るキーワードに「つなぎ融資」があります。ではそのしくみや利用方法は、どのようなものなのでしょうか。

一口に別荘やセカンドハウスを所有するといっても、一から新築で別荘建築をするパターンのほか、建売の一戸建てや新築・中古のマンションを購入するパターンなど、さまざまなケースが考えられます。この中で住宅ローンの視点からは、一から新築するパターンのみ、手続きの流れが異なります。それは着工金、中間金というものの存在があるからです。

住宅ローンとは、竣工している住宅（土地・建物）を担保に融資されるローンです。中古物件や新築マンションなど、すでに建物が完成しているものについては問題ありませんが、新築一戸建ての着工金や中間金にローンを利用したい場合は、まだ建物が存在していない＝担保物件がないので、融資してもらうことができないのです。

そこで登場するのがつなぎ融資で、住宅ローンを申し込んだ金融機関から正式に融資が実行されるまでの間、一時的に＝つなぎで借りるローンのことを指します。これを使って着工金や中間金など当座の支払いをまかない、竣工した建物を施主名義で登記します。これによって初めて担保設定が可能になるのです。

つなぎ融資を借入れしている間は金利のみを支払い、建物引渡し時に実行される住宅ローンで精算するという流れになります。言い換えれば、住宅を購入するための資金がつなぎ融資であり、住宅ローンはつなぎ融資を返済するための不動産ローンという仕組みとなります。

また一部、住宅ローンの実行時期と引渡しが同時にできない場合があり、引渡しを受けるためにつなぎ融資を利用する場合もあります。なお最近では、フラット35でもSBIモーゲージや楽天銀行など、つなぎ融資が利用できるケースも増えていますので、ご利用の金融機関に相談されてみると良いでしょう。

建築基準法上の必要手続き

いよいよ別荘の建築をスタートするとき、建築主は確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならないと、建築基準法で定められています。この手続きが済んでいなければ、着工はできません。

【建築確認申請】

申請の対象となるのは、都市計画区域外に建てる小規模な建物以外のほとんどすべてで、増築や大規模な改修も含みます。実際は、建築主の依頼を受けた建築士が申請書と必要図面をそろえて、建築主事を置く行政庁か民間の確認検査機関（以下、建築主事等）に提出します。規模や構造形式にもよりますが、審査には10日～3週間ほどかかり、その後「建築確認通知書」が交付されます。

耐震偽装事件を機に建築基準法が改正され、建築確認の審査の厳格化が図られました。図面や書類の訂正や差替えが認められなくなったため、面積や間取り、設備に変更が生じた場合は再申請となってしまい、余分な費用がかかる上に、着工が遅れるといった影響が出ています。

【完了検査】

工事が終わると完了検査を受けます。工事完成後4日以内に、監理報告書、施工中写真、各種材料の証明書やデータ等を添えて「工事完了届」を建築主事等に提出します。建築主事等はこれを受けて、建築確認申請時の設計図通りに施工されたかどうかを検査し、完了届提出後7日以内に「検査済証」を発行します。この検査済証が交付されてはじめて、建物を使用することができるのです。

【中間検査】

建築主事等が行う現場検査には、完了検査以外に中間検査があります。阪神淡路大震災以降、完成してからは確認することができない構造部分の施工状況を中間検査でチェックする制度が導入されました。ただし、全棟が検査対象となるわけではなく、対象建築物は建築主事等を置く特定行政庁が指定しており、3階建て以上の集合住宅などを対象とするところが多くなっています。一般の別荘が対象になることは極めてレアケースですが、長野県の対象建築物については、リンク先をご参照ください。

建て替えという選択

新たに購入した土地に建築するのではなく、現在所有されている別荘を建て替える、もしくは古家付きの土地を購入し、解体後に新築するというケースもあると思います。そうした建築の場合、新築と異なる点が出てきますので、これを確認した上で選択肢として考えてみます。

【法的な手続き】
建て替えの場合はもちろん、増築やリフォームでも、大規模な場合は建築確認申請が必要です。

建て替えの場合に必要な登記は、解体した建物の滅失登記、新築した建物の表題登記、続いて所有権保存登記で、住宅ローンを利用した場合は、これに抵当権設定登記も付随します。リフォームの場合、増築や減築があれば建物表題変更登記が必要ですし、リフォームローンなどを利用して建物を抵当にした場合は、やはり抵当権設定登記が必要になります。

またご両親がお持ちの土地に、子ども家族が建築するケースも多く見られます。建物については、建築費を支払った子の名義とすることは何ら問題ありませんが、土地の名義は子に移すと贈与税がかかるので、親の名義のままにすることが多いです。土地を借りるのが子であれば、地代の支払いがなくても使用貸借が税務上認められますので、贈与税はかかりません。ただし、建物の費用に住宅ローンを利用する場合は、土地を担保にする必要があり、土地所有者である親が連帯保証人になる必要が生じますので、事前によく話し合われた方が良いでしょう。

【建て替えならではの費用】
すでに建物があるところに建て替えるからこそ、新築の場合には不要な経費がかかってきます。主なものを挙げてみました。

・既存建物解体費
規模や構造形式によって金額は変わってくるものの、木造住宅の場合の目安金額は35,000～40,000円／坪程度が相場と言われています。重機による機械解体で、養生費や廃材処分費を含むものの、駐車場の土間コンクリートや門、塀、樹木などの解体・伐採処分費は別途です。
・仮住まい費
軽井沢での別荘という観点からはレアケースではありますが、既存建物にお住まいの場合は、解体開始から新築建物竣工までの約半年以上、仮住まいが必要になってきます。引越しも既存建物から仮住まいへ、また仮住まいから新居へと往復分かかることになるので、コストは計上しておく必要があります。
・家具などの保管費
仮住まいが不要な場合でも、既存建物を別荘としてお使いだった場合は、手持ちの家財道具の一時保管スペースを確保する必要があります。また、建て替えを機に一部を処分する場合も、その運搬費や処分費もかかってきます。

【建て替えのスケジュール】
着工後は新築の手順と変わりありませんが、その前の準備期間は建て替えならではの流れがあります。

仮住まい探し
↓　・居住を伴わない場合は、トランクルーム等の手配
片付け
↓
仮住まいへの引越し
↓　・既存建物解体（約１～2週間）
既存建物解体
↓　・解体面積や構造による
建物滅失登記手続き（約1週間）
↓　・法務局にて、取り壊した建物の登記の閉鎖
整地
↓
着工

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